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万科地产的策划流程 超详细

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发表于 2018-9-5 10:02:27 | 显示全部楼层 |阅读模式
万科地产的策划流程!!
万科房地产策划的全流程,看看大型房企的策划是怎么做的
前期策划的整体流程



3、可行性研究的内容:








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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:02:53 | 显示全部楼层
一、可行性研究阶段
1、市场分析
2、市场预测
3、收入、成本、费用预测
4、财务评估

5、敏感性分析
6、盈亏平衡分析
7、风险评估

二、项目研究
1、宏观环境分析:经济环境、房地产市场环境、结论(发展趋势)
2、项目价值分析:区位价值、项目资源
3、竞争环境:同区位、同类型、同价位竞争项目,经典楼盘、成功案例
4、潜在客户分析:研究对象、研究内容(得出调研结论)
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:03:12 | 显示全部楼层
三、项目定位
1、SWOT分析:优势、劣势、机遇、挑战
2、客户定位:客户细分、客户研究、客户筛选、客户定位
3、产品定位:内容、策略
4、价格定位:竞争项目、产品特色、开发商品牌、市场前景
5、经济效益分析:开发商、小业主
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:03:36 | 显示全部楼层
四、市场推广


1、卖点提炼:地段、产品、附加值
2、项目总体形象设计:形象支撑要素、形象表现要素
3、推广费用预算:
4、现场包装方案:
5、制定销售策略:销售时机、销售次序、销售目标
6、制定推广策略:低开高走、高开低走、高开高走、稳定价格
7、营销工作总体时间:
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:04:02 | 显示全部楼层
前期策划分阶段


一、可行性研究

1、可行性研究的定义:可行性研究是指在投资决策前,对建设项目进行全面的技术经济分析、论证的过程。


2、可行性研究的作用:
★是项目投资决策的依据。
★是筹集建设资金的依据
★是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据
★是编制下阶段规划设计的依据
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:04:49 | 显示全部楼层
宏观环境研究


●经济环境
宏观政策及经济形势(通胀、利率、汇率等)
重大事件及其影响(如北京2008年奥运会、上海2010年世博会)
城市经济状况(GDP、人均收入等)
城市建设(城市规划、固定资产投资、拆迁计划等)
人口及其变化状况(总量、新增家庭数、外来常驻人口比例等)

●房地产市场环境
结构及其规模(一、二、三级市场)
板块布局(热点区域)
行业成熟度(产品丰富度、外来开发商的进入程度)
结论:房地产未来发展趋势

项目价值分析


●区位价值分析
产业分布(第三产业、旅游经济、高新技术产业、物流等)
街区价值(土地级别,区域功能定位、人文历史价值等)
●项目资源分析
自然(山景、海景、湖景等)、人文景观
交通资源(公交、高速路、机场、火车站、港口等)
配套资源(购物、教育、医疗、文化、娱乐等)

竞争环境分析


●同区位、同类型、同价位竞争项目分析
通过对在地段、产品、价格等方面构成直接竞争或者潜在竞争的楼盘进行分析,寻求突破创新和差异化。
同区位:包含 同一地段或同等地段两个方面。
同类型:指在产品上具有相同属性。如同为郊区大盘、同为小户型等。
同价格:包含同单价和同总价两个方面。
研究内容:同质产品供应总量、产品特点、价格、客户
研究方法:踩盘、小组讨论、问卷

经典楼盘分析     
通过对同一个城市经典楼盘的分析,总结其成功和不足为我所用。
研究内容:产品特色(产品理念、建筑风格、产品组合、面积配比、户型特点等)、推广手法(广告诉求、媒体运用、推广节奏等)、销售策略、其他成功因素
研究方法:现场考察 + 小组座谈

● 成功案例分析
通过对对国内外同类型项目成功案例的分析,总结其成功和不足为我所用。
研究内容:开发策略、产品特色、推广手法、销售策略、其他成功因素
研究方法:案例分析
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:05:25 | 显示全部楼层
得出调研结论


● 未来的市场状况
1、2-3年片区内供应量预测
2、价格走势预测
3、需求趋势预测
4、客户消费趋势预测

● 可能的客户
1、客户可能的区域
2、客户层面
3、购买力状况

可能的产品
1、产品类型
2、产品设计创新点
3、可能的价格(总价、单价)
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:06:05 | 显示全部楼层
三、项目定位
定义:即预期客户头脑里已有的想法!

SWOT分析





客户定位



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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:06:56 | 显示全部楼层
产品定位

●产品定位内容

定位描述
设计要点

规划设计建议
总体规划建议
建筑风格建议
园林设计建议

配套设施
功能配套建议
智能化建议
会所设施建议

产品建议

建筑单体建议
户型、面积建议
户型配比建议
户型设计细节建议
装修标准建议

社区服务建议
物业管理公司建议
物业服务内容建议

●产品定位策略——客户导向与市场导向相结合
领先型定位策略模仿定位策略
差异化定位策略
创新定位策略
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 楼主| 发表于 2018-9-5 10:09:10 | 显示全部楼层
价格定位

价格定位
的考虑因素:
竞争项目的价格定位
产品的特色
开发商的品牌
未来的市场状况
……

经济收益分析

即在价格定位的基础上,结合项目的投资开发周期、销售周期等,运用经济指标检验以上定位的经济收益,并根据检验出来的经济收益重新调整定位,使客户和产品达到新的均衡点。

http://www.moushiduo.com/
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